业主管理规约
第一章 总则
第一条 本物业的基本情况
物业名称：银和怡海山庄
物业座落位置：烟台市莱山区滨海中路19号
第二条 订立规约的目的 ：银和怡海山庄（以下简称本物业）是全体业主共同的家园，为了加强本物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护本物业区域内的公共环境和公共秩序，保障物业的安全与合理使用，营造安全、整洁、舒适、和谐的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等有关法律、法规，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益及应当履行的义务等事项依法作出约定，特制定本临时管理规约（以下简称本临时规约）。
第三条 业主和物业使用人在使用、出让其所拥有物业时，应当遵守物业管理相关法律、法规、规章和规范性文件的规定。
第四条 业主和物业使用人应当遵守本临时规约及物业服务企业依据有关法律、法规、规章、规范性文件制定的各项物业管理制度，支持、配合物业服务企业的各项管理服务工作。
第五条 本临时规约对建设单位、业主和物业使用人均具有约束力。
第二章 物业的使用、维护和管理
第六条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得侵害其他人的合法权益。
第七条 业主和物业使用人使用物业应当遵守法律、法规和规章的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，妥善处理与相邻业主的关系。
第八条 业主和物业使用人应自觉维护物业的整洁、美观和共用部位、通道的畅通及共用设备、公共设施的完好。
第九条 业主和物业使用人应当合法使用房屋，保障房屋的整体性、抗震性和结构安全，使用物业中
不得有违反本临时规约规定的禁止性行为。
第十条 当物业的专有部分出现影响他人正常使用的情况时，业主和物业使用人应当及时维修，消除
隐患。
第十一条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。若因此而侵害相邻业主或全体业主的合法权益，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十二条 业主应当按照房屋设计预留的位置安装空调，未预留位置的，按照物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十三条 业主和物业使用人应当按照设计用途使用房屋，不得违反法律、法规以及本临时规约的规定改变房屋使用用途；不得将住宅、车库或其它附属设施等（包括夹层）改变为经营性用房。业主若因特殊情况确需改变的，除遵守法律、法规外，应依法向业主委员会或居民委员会提出申请，并经有利害关系的业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。
第十四条 业主和物业使用人应当增强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作。
第十五条 在物业管理区域内，应遵守本物业管理区域的治安、消防、交通、环境、卫生等管理规定。
第十六条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业区域的电梯使用管理规定，并按照与物业服务企业约定的时间进行物品搬运。
第十七条 对本物业管理区域内的公共绿地及景观小品等，任何人不得将其破坏、占用、封闭、分割。
第十八条 房屋外立面、屋面属于业主共有的共用部位，不得有擅自封装阳台、安装外置防盗网、安装太阳能热水器、搭建其它构筑物等破坏公共环境、损害全体业主公共利益的行为。物业服务企业可代表全体业主对上述违规行为进行制止，并有权下达限期拆除通知书，违规业主应承担全部的违规责任。
第十九条 在不影响他人和不影响公共卫生的前提下，依据《烟台市市区养犬管理办法》和小区的相关规定，进行宠物的饲养和管理，不得干扰他人正常生活和破坏公共卫生（自觉收集宠物排泄物），若给他人造成损害的应予以赔偿。
第二十条 在物业服务区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业服务区域的车辆行驶和停车规则；遵守交通标志、标识的指示规定，应礼让行人，不得超速行驶；车辆出入应按要求出示通行卡；车辆应在自有、专用车位停放，停正入位，方便相邻业主车辆的正常出行。
第二十一条 本物业范围内，严禁有下列行为：
● 擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构及外貌（含外墙、外门窗、阳台、露台、雨篷、挑檐等部位设施的颜色、形状和规格等）、设计用途、功能等；
● 在庭院、车位、平台、屋顶、露台或者其它场地搭建建筑物、构筑物等违反规划、规定的行为；
● 对房屋的基础、内外承重墙、梁、柱、板、阳台、露台、外挑构件等进行违章凿、拆、改、搭、建；任意扩改有防水要求房间的使用范围等；
● 在楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品、在室内增设超荷载分隔墙体；
● 改变房屋的居住功能等；
● 占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、停车场等共用部位、设施及公用场所（地）；
● 损坏或擅自拆除、截断、改变连接改造供电、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施、设备；擅自移动物业共用设施设备；
● 擅自在房屋建筑的外墙上安装遮棚、花架等其它结构，擅自安装太阳能，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理；以及其它在外墙安装存在安全隐患、有碍观瞻或者破坏小区整体环境的物品；
● 使用电梯时违规操作、超载运输物品或损伤内壁，在轿箱内吸烟、张贴、涂画等；
● 违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品及排放有毒、有害、危险物品；
● 违反烟台市燃放烟花爆竹安全管理规定；
● 践踏、毁坏、占用绿化地、改变绿地原有规划设计；损坏、涂划园林建筑小品等景观；
● 占用消防通道等违反消防管理规定的行为；
● 随意堆放杂物、高空抛物；
● 随地吐痰、丢弃烟头、果皮纸屑等；在非指定地点倾倒、丢弃垃圾、杂物；
● 违章搭建、乱设摊点；
● 乱悬挂、张贴、涂写、刻画；
● 设立、张贴任何标识牌、广告牌或标语等；
● 擅自饲养家禽、信鸽等造成公共环境污染或扰民行为的；
● 鸣笛、娱乐活动等行为产生的噪音影响其他业主的正常生活；
● 不文明语言影响睦邻关系、聚众喧闹、打架等危害公共利益或者其他不道德行为；
● 利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
● 法律、法规及政府规定禁止的其它行为。
第三章 装饰装修管理
第二十二条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当保证房屋的使用安全，不得影响共用部位和共用设备设施的使用、维修和养护。进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《银和怡海山庄装修管理规定》等，在工程开工前，向物业服务企业办理登记手续，明确物业服务企业告知的有关装饰装修工程的禁止行为和注意事项， 接受物业服务企业对房屋装饰装修的监督管理，凡不符合安全要求和影响公共利益的装修行为，应当服从管理、及时改正。业主或者物业使用人违规、违章装饰装修房屋或者妨碍他人正常使用物业的，应当恢复原状，造成他人损失的，应当承担赔偿责任。
第二十三条 业主或者物业使用人装饰装修房屋应当遵守下列规则：
（一） 装饰装修房屋前，业主或物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订《住宅装饰装修服务协议》和办理装修申请手续，就施工的时间、废弃物的清运与处置、装修押金、装修管理服务费用等事项进行约定，遵守装饰装修的有关规定；
（二）施工时遵守物业服务企业对施工人员、施工时间和装修设备使用等方面的要求；
（三）施工期间应当采取有效措施，减少或避免施工过程中对相邻业主或物业使用人日常生活造成的影响，在规定的装修时间外，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；
（四）按照物业服务企业的规定放置和处理装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用共用部位和共用场地；
（五）对因装饰装修损坏共用部位、共用设施设备的，相关业主应当主动修复，并承担相关费用。
第四章 物业的维修养护及专项维修基金
第二十四条 物业维护遵守下列规定：
（一）开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；
（二）物业服务企业负责对物业共用部位、共用设施设备的维修和养护；
（三）业主负责专有部分和专有设施设备的维修和养护；业主在对物业专有部分进行维修和养护时，不得侵害和妨碍其他业主的合法权益；
（四）业主可以委托物业服务企业对其专有部分和专有设施设备进行维修和养护，费用由双方协商。
第二十五条 当物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，各相关业主和物业使用人应当给予配合。
第二十六条 当业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其它影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。
若责任人不履行维修养护义务的，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担；业主因维修养护不及时给其他业主造成损失的，应承担相应责任。
第二十七条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。 相关业主阻挠维修养护的进行而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
第二十八条 发生危害公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护的，如果无法通知相关业主，物业服务企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如居委会或派出所等）的见证下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。
第二十九条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业服务企业的同意，并在约定期限内按要求恢复原状。
第三十条 如人为原因造成物业公共部位、共用设施设备或其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用或赔偿经济损失。
第三十一条 专项维修资金
本物业管理区域内的全体业主按有关规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。
物业共用部位和共用设施、设备的日常维护、养护费用，由物业服务企业从收取的物业服务费和车位服务费（包含车位场地使用费）中支出。中修、大修、更新、改造费用申请使用专项维修资金。专项维修资金根据国家有关规定由全体业主缴纳，专款专用。
业主需按有关规定交存首期专项维修资金，缴费标准按烟台市统一标准执行。当专项维修资金余额不足首期交存的30%的，应当按规定及时续交。
业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第五章 物业出租和转让
第三十二条 业主出租物业时，应当告知并要求物业使用人遵守《烟台市房屋租赁管理办法》、本物业的物业管理制度和本临时规约，业主负连带责任；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带责任。
第三十三条 业主转让物业时，应告知受让人有关本物业的管理制度，并将本临时规约作为转让合同
的附件，本临时规约对受让人具有同等约束力；业主转让物业时应当结清物业服务费等
相关费用。
业主出租或转让物业时，应将物业出租或转让情况和物业使用人或者受让人的通讯方式书面告知物业服务企业。
第六章 业主的共同利益
第三十四条 物业区域倡导业主和物业使用人遵规守约，弘扬社会道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同爱护和保护好我们的居住、生活环境，自觉控制和杜绝污染和破坏环境的行为，共建环保、和谐家园。
第三十五条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据本临时规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
（二）以批评、规劝、公示、发出书面通知、上报政府相关部门等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时规约、物业服务合同和规章制度的行为。
（三）对违反本临时规约和物业服务合同约定的行为，有权依照法律、法规和本临时规约，要求行为人恢复原状、停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第三十六条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制 度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。
第三十七条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，不得影响房屋安全和正常使用。所得收益主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可用于补充物业服务费用，并定期将使用情况向业主公示。
第七章 物业服务费用
第三十八条 物业服务费用
本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照《物业管理服务协议》的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业服务费由全体业主按其拥有物业权属份额大小共同分担，并在《物业服务协议》约定期限内付清；电梯运行费、供水供暖二次加压费、夹层卫生服务费、车位服务费、车位场地使用费、代办服务、特约服务等由业主按规定或约定按时支付相应费用。
第三十九条 物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，主要用于公共秩序维护、公共环境维护、物业共用部位、公共设施设备维护保养等，涉及全体业主的共同利益，任何业主不应拖欠、延期交纳物业管理服务费用，分割其他正常交费业主的合法权益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。
如业主对物业服务有任何意见和建议，可以合理合法的形式向物业服务企业提出，但不得以此作为拒交、少交、拖欠物业费用的理由。
第四十条 车库车位物业服务费（以下简称车位服务费）、车位场地使用费：
（一）车位服务费：
地下停车位（车库车位）属于开发建设单位所有，开发建设单位可以出售、转让、出租。车位所有权属依照业主与开发建设单位签订的协议约定，开发建设单位出租车位的，租赁费由物业服务企业代收，租赁价格以租赁协议中的约定为准。
车位服务费由物业服务企业收取，主要用于车辆道闸系统、停车场照明系统、标识系统、监控系统、消防系统、排污系统等共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、保养费用；清洁卫生费用； 秩序维护费用；相关服务人员的工资、社会保险等公共支出，并可用于补充物业服务费。
（二）车位场地使用费：
地上停车位即占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费。
车位场地使用费用于补充物业服务费。
（三）临时停车收费标准按烟价（2004）3号文件执行（若遇政府对收费标准进行调整，本标准也随之调整）。
（四）自行车、两轮摩托车免费停放。
第四十一条 业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、车位服务费、车位场地使用费等费用满三十日的，从逾期之日起每日按应交费额的万分之三交纳滞纳金。逾期交纳的，经物业服务企业催交，逾期三个月仍拒绝交纳的，物业服务企业将保留向物业所在地人民法院提起诉讼的权利。
第四十二条 随着经济形势的变化，物业服务费、车位服务费等的调整，可按有关法定程序及政府有关部门的规定，调整有关收费标准。
第四十三条 物业服务企业不承担业主、物业使用人的人身、财产、车辆的保管（看管）、保险责任。
第八章 附则
第四十四条 违反本临时规约或者有关法律、法规造成其他业主和物业使用人人身伤害、财产损失的，当事人应承担赔偿责任。
第四十五条 物业使用人违反本临时规约的，业主承担连带责任。
第四十六条 业主或物业使用人、开发建设单位、物业服务企业违反本临时规约约定的，受侵害当事方可依据本临时规约向物业所在地人民法院提起诉讼。
第四十七条 本临时规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本临时规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第四十八条 本临时规约所称业主是指房屋的产权人；物业使用人是指房屋承租人、借用人、共居人。
第四十九条 开发建设单位对于未售出的物业，享有业主的权利，履行业主的义务。
第五十条 本临时规约由建设单位、物业服务企业和业主各执一份。
第五十一条 本临时规约自物业买受人签字承诺之日起生效（见附件：承诺书），至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。
